De plus en plus d’investisseurs crypto recourent à des prêts garantis par leurs BTC pour financer des achats immobiliers. Cette stratégie leur permet d’éviter la vente de leurs actifs, donc l’imposition sur les gains, tout en contournant les contraintes du crédit traditionnel.
Cette tendance prend de l’ampleur parmi les premiers utilisateurs de cryptos, les entrepreneurs et les personnes fortunées issues de l’écosystème, souvent qualifiées de « riches en bitcoin ». Ces profils peinent parfois à remplir les critères des banques traditionnelles, explique Mauricio Di Bartolomeo, cofondateur de Ledn, à Cointelegraph.
Les modèles de prêts adossés au bitcoin permettent aux emprunteurs d’accéder à de la liquidité sans vendre leurs actifs. Comme la souscription d’un prêt n’est généralement pas considérée comme un événement imposable, ils conservent à la fois leurs BTC et leur potentiel de valorisation.
« Emprunter en utilisant son bitcoin comme garantie ne déclenche généralement pas d’impôt sur les plus-values, car ce n’est pas considéré comme une cession d’actif dans la plupart des juridictions », précise Di Bartolomeo.
Des prêts rapides pour acheter un bien
Pour obtenir un prêt en bitcoin, l’emprunteur dépose ses BTC en garantie, souvent à hauteur de 50 % de la valeur empruntée. Il reçoit ensuite des fonds en monnaie fiat ou en stablecoins. Le délai moyen de traitement chez certains prestataires est de 9,6 heures, indique Di Bartolomeo. Ces fonds peuvent alors servir d’apport ou couvrir l’intégralité du prix du bien.
Le modèle est aussi souple. Les intérêts et frais s’accumulent durant la durée du prêt, sans mensualités obligatoires. Le remboursement peut se faire à tout moment, sans pénalités. Le prêt peut être reconduit si le ratio prêt/valeur (LTV) reste inférieur à 60 %. En cas de hausse du bitcoin, l’emprunteur peut aussi récupérer une partie de sa garantie.
Di Bartolomeo précise que ces prêts rencontrent un franc succès en Amérique latine, aux États-Unis et dans certaines régions d’Europe. « L’avantage du bitcoin en tant que garantie, c’est qu’il n’a pas de frontières », souligne-t-il.
Un risque souvent évoqué reste la volatilité du bitcoin. « Si le prix chute et que le ratio LTV augmente, les clients reçoivent une alerte leur demandant d’ajouter du collatéral », explique Di Bartolomeo.
Si le LTV atteint 80 %, le prêteur vend une partie des BTC pour couvrir la dette et reverse le reste à l’emprunteur. L’achat immobilier ayant déjà été effectué, la liquidation n’annule pas la transaction. Elle permet simplement de solder le prêt.
Du bitcoin en garantie, sans contrôle de crédit
Les banques traditionnelles restent prudentes face aux cryptos, en raison de l’incertitude réglementaire et du risque crédit. Touteefois, selon Di Bartolomeo, les prêts adossés au bitcoin n’exigent pas de score de crédit. Les emprunteurs fournissent une garantie double, et les prêteurs peuvent liquider instantanément en cas de besoin.
« Nous considérons que le bitcoin est la garantie la plus fiable au monde. Il s’échange 24h/24, bénéficie d’une grande liquidité, et peut être transféré à l’échelle mondiale en temps réel », déclare-t-il.
Ledn affirme avoir accordé plus de 300 millions de dollars en prêts au détail au premier trimestre 2025, et prévoit de dépasser le milliard d’ici la fin de l’année. En 2024, ses clients ont gagné huit fois plus grâce à la hausse du bitcoin qu’ils n’ont payé en intérêts, avec plus de 1 000 BTC récupérés comme garantie excédentaire.
Di Bartolomeo observe que de plus en plus de clients fortunés se tournent vers ces prêts. Plutôt que de liquider leurs actifs, ils les utilisent pour accéder à des biens tangibles comme l’immobilier, tout en conservant leur exposition à ce qu’ils considèrent comme leur placement le plus performant.
« Ils veulent garder leur exposition à l’actif le plus performant de leur portefeuille tout en emménageant dans un nouveau bien ».
En mai, Seamus Rocca, PDG de Xapo Bank, une banque privée basée à Gibraltar, a confirmé que les détenteurs de bitcoin sont désormais plus à l’aise avec cette méthode d’emprunt, portée par une confiance croissante dans le marché.
Le 18 mars, Xapo Bank a lancé un service de prêt qui permet à ses clients d’obtenir des dollars américains en mettant en garantie leurs bitcoins. Ce produit permet aux clients éligibles d’emprunter jusqu’à 1 million de dollars tout en conservant leurs BTC.